집값은 하락 임대료(월세)는 상승하는 이유, 오일러 방정식 균형집값

최근의 급격한 기준금리 인상은 집값의 하락세를 불러왔는데, 호주의 임대료는 계속해서 상승하고 있다는 소식입니다.

금리를 급격하게 올리면 아파트 분양시장은 침체되고 건설사들은 아파트 분양 사업을 유보하게 됩니다. 그러면 신규 아파트 물량의 공급은 사라지게 되고, 집이 필요한 사람들도 매매를 포기하고 임대수요로 전환됩니다. 더욱이 계속해서 추가로 인구가 증가하게 되면 수요 증가와 임대물량 공급 감소로 인해 부동산의 임대료는 상승하게 됩니다.

 

그렇다면 적정한 집값(주택 가격)은 어떻게 계산해야 할까요? 그 궁금증을 해소하기 위해 오일러 방정식으로 집값을 계산하는 방법을 소개합니다.

 

https://www.yna.co.kr/view/AKR20221006087200104?input=1179m

집값 추락하는 호주, 임대료는 역대급 상승…"이민자 복귀 영향" | 연합뉴스

 

대한민국의 현주소 : 월세 물량 증가와 임대료 상승

 

우리나라는 더욱 특수하게 전세 임대가 많았으나 금리가 높아짐에 따라 임대 수요자들이 목돈을 구할 수가 없어 보증금이 낮고 월세가 비싼 물건을 선호하게 됩니다.  실제로 이런 상황이 벌어지는지 확인차 네이버 부동산에서 서울 구로구 오류동에 있는 영풍마드레빌 아파트에 매물로 나온 것 중에 전세와 월세의 비율을 확인해 보았습니다.

 

그랬더니 총 7개의 임대 물량 중에 전세물건이 1개고, 6개가 월세 물건이었습니다. 전세금은 보증금 4억 원 정도이고, 월세 물건은 보증금 2억 3천만 원에 월세 110만 원인 물건이 다수였습니다. 보증금 차액 1억 7천만원을 월세로 환산했을 때 금리 약 7.8% 정도입니다. 현재 시중금리보다 약간 높은 수준입니다. 앞으로 이 월세 비율이 점점 올라갈 것으로 예상됩니다.

 

이것이 금리가 오르면 집값은 하락하고 안정화되지만, 임대수요가 같이 감소하지 않는다면 월세는 상승하는 이유입니다.

 

오일러방정식 계산법

공급이 아닌 수요에서 바라본 재정거래 조건을 오일러(Euler) 방정식이라고도 부르는데 이것은 금리(수익률)가 자산(집)에서 나오는 경상수익률(임대수익 나누기 집값)과 자본이득률(집값 상승률)의 합과 같아야 한다는 것입니다. 금리가 집의 총 수익률(경상+자본이득률) 보다 높으면 집에 투자할 유인이 없습니다. 본인의 자가 주택 거주자는 스스로 임대료를 받는 것으로 간주해서 계산합니다.

 

오일러 방정식을 이용하면 장기적인 균형 집값, 즉 집값이 일정해 자본이득률이 0이 되는 상태의 집값을 구할 수 있는데, 이를 계산해보면 세후 임대수익 나누기 금리가 됩니다. 예를 들면 금리가 5% 일 때 세금과 각종 비용을 뺀 월세 수입이 200만 원(연 임대료 2,400만 원)인 아파트의 균형 집값을 계산하면 4억 8천만 원이 됩니다. 리스크를 고려한 프리미엄은 금리에 추가하면 됩니다.

오일러 방정식 = 세후 임대수익 / 금리 
실제 계산 방법 24,000,000 원 / 0.02 = 480,000,000 원

만약 금리가 2%로 내려가면 집값은 어떻게 될까요? 오일러 방정식으로 계산하면 연 임대료(2,400만 원) 나누기 2%인 12억이 됩니다. 그렇지만 공급에 따른 변화도 고려되어야 합니다. 균형 집값이 오른다고 판단하면 건설사들은 집을 더 짓고 분양을 증가시키게 됩니다. 그렇데 되면  주택 공급이 늘어나면서 임대료는 서서히 내려가게 됩니다. 따라서 균형 집값은 단순한 계산 결과보다 낮아지게 됩니다. 또한 최종 집값이 처음 균형 값보다 낮아진다면 건설사들이 주택공급을 증가시키지 않을 것이므로 새 균형 집값이 처음 균형 4억 8천만 원보다는 커지게 됩니다. 따라서 최종 집값은 처음 균형 4억 8천만 원과 금리가 2%로 하락해서 나온 계산 수치인 12억 원 사이의 가격으로 수렴하게 됩니다.

하지만 가격이 수렴하는 과정은 마치 주식처럼 오르고 내리고 반복하면서 대외 거시적인 경제 상황이나 내부적인 정치 상황에 따라 요동치게 될 것입니다.

 

오늘은 집값과 임대료, 금리의 관계를 오일러 방정식으로 계산해보고 균형 집값도 계산해 보았습니다.